O financiamento imobiliário é o caminho que a maioria dos brasileiros usa para conquistar a casa própria. Mas entre siglas como SFH, SFI, CET e sistemas SAC e Price, é fácil se perder. Vamos clarear tudo isso.
Como funciona o financiamento imobiliário
No financiamento imobiliário, o banco paga o imóvel ao vendedor e você paga ao banco ao longo de anos — com juros. O prazo máximo hoje é de 35 anos (420 meses), e o banco geralmente financia até 80% do valor do imóvel (você precisa ter pelo menos 20% de entrada).
O custo total do financiamento vai muito além dos juros do contrato. A CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxas administrativas e IOF. Sempre peça a CET de cada proposta para comparar corretamente.
SFH x SFI: qual a diferença?
No Brasil, existem dois sistemas principais:
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): financia imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão com taxa de juros limitada a 12% ao ano + TR. Permite uso do FGTS e é regulado pelo governo. A maioria das compras residenciais se enquadra aqui.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): para imóveis acima desse limite. As condições são negociadas livremente com o banco, sem teto de juros, e o FGTS não pode ser utilizado.
SAC ou Tabela Price? Entenda os sistemas de amortização
Essa escolha afeta o quanto você vai pagar ao longo do tempo:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela começa mais alta e vai diminuindo. Você paga mais juros no início mas termina pagando menos no total. Ideal para quem tem renda maior agora.
- Tabela Price: parcelas fixas do início ao fim. Mais fácil de planejar o orçamento mensal, mas o total pago é maior porque os juros são embutidos de forma proporcional.
Na maioria dos casos, o SAC resulta em economia total maior. Se tiver dúvida, peça a simulação dos dois cenários no banco e compare.
Como usar o FGTS no financiamento
Se você trabalha com carteira assinada há pelo menos 3 anos (somando todos os empregos), pode usar o FGTS para:
- Entrada: reduz o valor financiado e, consequentemente, os juros totais
- Amortização: pode usar a cada 2 anos para abater o saldo devedor
- Subsidiar prestações: em programas como Minha Casa Minha Vida
Restrições: o imóvel precisa ser residencial, ser a primeira compra do trabalhador e o CNPJ do imóvel precisa ser diferente do seu empregador. Verifique a lista completa de requisitos na Caixa Econômica Federal.
Compare pelo menos 3 bancos
As taxas de juros variam bastante entre as instituições. Em 2025, as taxas médias giram em torno de 10% a 13% ao ano, mas há diferença significativa entre bancos. Veja onde simular gratuitamente:
- Caixa Econômica Federal — geralmente tem as melhores taxas para imóveis no SFH
- Banco do Brasil — boas condições para servidores públicos e militares
- Itaú, Bradesco, Santander — competitivos para renda mais alta
- Nubank e Inter — taxas crescentemente competitivas, processo 100% digital
Como aumentar suas chances de aprovação
Os bancos analisam principalmente sua capacidade de pagamento e histórico de crédito. Para melhorar sua aprovação:
- Mantenha o score do CPF acima de 700 — quite dívidas antigas, mantenha contas em dia
- Declare o Imposto de Renda corretamente — os bancos cruzam os dados da Receita
- Evite dívidas novas nos 6 meses antes de pedir o financiamento
- Aumente a entrada — quanto mais você dá, menor o risco para o banco
- Composição de renda — você pode somar a renda de cônjuge, pais ou irmãos para aumentar o limite de aprovação
O papel do corretor no processo de financiamento
Um bom corretor de imóveis não apenas encontra o imóvel certo — ele também conhece os bancos e programas disponíveis na sua região, ajuda a montar a documentação e acompanha o processo até a entrega das chaves. Aproveite esse suporte que não tem custo para o comprador.
